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8 de outubro de 2021

CUIDADOS NA PROTEÇÃO PATRIMONIAL E NA HOLDING FAMILIAR – O ITBI

Fase importante do procedimento de criação de uma Holding Familiar, com vistas à blindagem patrimonial, a transmissão dos imóveis dos sócios à empresa é um momento no qual a competência técnica e a ética do consultor são colocadas à prova.

Infelizmente, é muito comum a afirmativa – corrente no mercado – de que “não incide ITBI na realização de capital com imóveis”. Precisamos aclarar os fatos.

Numa leitura desatenta do artigo 156 da Constituição Federal e dos artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional, o empreendedor é levado a acreditar que a transmissão de seus imóveis em realização de capital da holding estaria acobertada – sob qualquer hipótese – pelo manto protetor da imunidade tributária do afamado ITBI:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens
imóveis (…);

§ 2º – O imposto previsto no inciso II:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital (…);

Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior:

I – quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;

Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.

Ao menos nas grandes capitais, essas quatro singelas letras – ITBI – costumam provocar frêmitos e arrepios naqueles que adquirem seus imóveis. Já há muito tempo que o valor declarado da transação não guarda identidade com a base de cálculo do imposto. As prefeituras possuem sofisticados sistemas informatizados, responsáveis por estimar – com um razoável grau de confiabilidade – o real valor venal do imóvel objeto da transação, sobre o qual haverá a incidência da alíquota média de 2% (dois por cento).

É comum profissionais que prestam o serviço de criação de holdings patrimoniais não lançarem luz sobre um fato de grande relevância: a imunidade condicionada do ITBI à não-preponderância de receitas oriundas de atividades
imobiliárias.

Após a criação da Holding e da correspondente integralização dos imóveis em realização de capital, há a necessidade de se requerer um documento, no qual o fisco municipal declare a imunidade de ITBI referente àquela transmissão específica sócio-empresa.

De posse desse certificado, é possível a efetiva transmissão da titularidade do bem junto ao Cartório de Registro de Imóveis correspondente, nos moldes dispostos no artigo 1.245 do Código Civil:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”

Ocorre que dali a três anos, seguramente a Fazenda Municipal convocará a holding – na pessoa de seu representante – para que se apresentem registros e documentos contábeis, com o intuito específico de se proceder à apuração prevista no artigo 37 do Código Tributário Nacional.

Na hipótese da 50% (cinquenta por cento) ou valor superior da receita total da pessoa jurídica – nos três anos subsequentes à incorporação – for oriunda de venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, a Fazenda Municipal efetivará a cobrança retroativa do Imposto que não fora pago à época da transmissão, com os devidos acréscimos moratórios.

Portanto, se faz necessário um cuidadoso planejamento tributário específico e direcionado para a própria Holding – óbvia e seguramente dentro da lei – de modo que o empreendedor não seja surpreendido, após o triênio previsto no artigo 37 do CTN, com uma cobrança retroativa de ITBI, seguramente bem maior do que se o pagamento houvesse ocorrido à época da incorporação. É a garantia de um sono tranquilo para o empreendedor.


Artigo por Oliveira & Carvalho

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