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15 de outubro de 2021

COMO ECONOMIZAR IR NA ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS (ECONOMIA NA TRIBUTAÇÃO SOBRE GANHO DE CAPITAL)

A chamada “fiscalização eletrônica” exercida pela Receita Federal do Brasil – RFB, caracterizada pelo uso intensivo das ferramentas de TI (tecnologia da informação), tem fechado o cerco às empresas e contribuído para diminuição da evasão fiscal (fraudes tributárias). O sentimento prevalecente é o de que o “caixa dois” está com os dias contados.

Com isso, (finalmente) ganha importância o planejamento tributário lícito, a chamada elisão fiscal, que engloba as estratégias e técnicas passíveis de serem adotadas para minimizar o impacto fiscal nas pessoas físicas e jurídicas. É possível reduzir, portanto, dentro da lei, a carga tributária a ser paga ao governo. Trataremos, neste artigo, dos caminhos a serem adotados para reduzir o IR a ser pago em função de lucro na alienação de imóveis.

Normalmente, somos procurados por empresas que possuem imóveis registrados como ativo imobilizado (classificação contábil), entidades essas que não têm como atividade precípua a comercialização de imóveis. Nesse caso, admitindo que o critério de tributação escolhido é o lucro real, a tributação será feita como ganho de capital, a 34% (15% de IR, 9% de CSLL e 10% de AIR).

A primeira alternativa ao cenário supra consiste em retirar o imóvel da sociedade como distribuição de dividendos ou restituição de capital. Em qualquer das duas situações, a retirada (transferência para a pessoa física – direta ou indiretamente – via investidora) é isenta de IR. A partir daí, a venda é feita pela pessoa física. A tributação, nesse caso, é definitiva (exclusiva), a 15% (IR); Esse caminho é melhor que o primeiro, visto que a carga tributária cai para menos da metade (de 34% para 15%). A variável que deve ser levada em consideração é o tempo que demora para operacionalização, normalmente de um a dois meses. Ainda nesta esteira, caso o produto da venda seja aplicado na compra de outro imóvel em até 6 meses da data da venda, haverá isenção de imposto (tributação nula).

O caminho menos oneroso e notadamente menos utilizado (por ignorância) é o descrito a seguir:

1. Manter o imóvel na pessoa jurídica (ou integralizá-lo, caso esteja na pessoa física);
2. Optar-se, para fins de tributação (IR), pelo lucro presumido;
3. Ter em seu contrato social a atividade (principal) de compra e venda de imóveis (e não administração, pois são coisas diferentes em essência e do ponto de vista fiscal);
4. Estar registrada em um CNAE adequado;
5. Manter o imóvel registrado (contabilmente) no ativo circulante como “imóveis disponíveis para negociação”, via balanço de suspensão, se for o caso.

Seguindo os cuidados supra, a tributação será bem menor! Vejamos um exemplo numérico:

PV (preço de venda): 100; PC (preço de compra ou custo/valor registrado na contabilidade): 20; Lucro: 80;

• No primeiro caso (empresa optante pelo lucro real), a tributação seria de 27,20 (34% de 80);

• No segundo (tributação na pessoa física, admitindo que não haverá aquisição de outro imóvel dentro de 6 meses da venda), 12 (15% de 80);

• No terceiro caso (venda por PJ optante pelo lucro presumido, nas condições mencionadas), 6,37 (6,37% de 100, compreendendo PIS, COFINS, IR, CSLL e AIR).

Ou seja, com uso de um adequado planejamento, é possível obter-se uma economia de mais de 75% sobre o cenário mais utilizado.

Bons negócios!


José Carlos Oliveira de Carvalho
(Sócio da Oliveira & Carvalho, ex auditor-fiscal)

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